你了解二手房交易过程中需要注意的事项吗？

原文作者：三萬英尺de魚

一客户在宝山某地买了房子，某一沪上知名地产成交，5月付定金30000，至今未签定上海市房地产买卖合同，房内有户口，精装修，居间约定10天内签合同过户前户口迁出。至今未签合同的原因：

1.房东有45万贷款需下家首付还贷，房东要求签合同时客户需把首付打进账户，还款由房东本人自己去。客户的意思是首付必须是用来还贷款且该笔签必须是在可还款当天有三方（房东，中介，客户）同时到场。房东完全不同意。

2.户口问题，约定了在过户前迁出，但没办法确定房东一定迁出，但如果合同已签，首付已付，贷款已批如果因为房东户口没迁出而不过户那损失的是客户自己。这是客户的理解。
中介不协调，一直要求客户履行合同，客户要求按照他的要求履行合同。客户问我，如何处理才能降低风险。

那么索性我们来说说二手房买卖如何控制风险，如何做到心中有数以及上海二手房交易的整个流程。

1.看房—-2.议价—–3.下定（即签订居间协议。上家若有贷款则收定后向银行预约还贷款）—–4.签定上海市房地产买卖合同，同时下家办理贷款—–5.审房产税（5个工作日）—–6.上家还贷款，一般还完贷款后4个工作日可拿他项权利证—-7 审税，注销他证+过户—–8.20天出产证–产证后5个工作日上家收到银行放款—-9.交房（维修基金，煤气过户，有线过户）

这里需要提醒的是：

1.在付定金前，如果需要贷款，请先查自己的资信，因为经常发生等到贷款的时候才发现自己曾经有不良信用,比如N多次信用逾期，特别是如果连续半年以上逾期，或曾经有房贷记录而还款逾期多次，这比信用卡逾期要严重多了。待合同都签了才发现由于资信问题不能贷款了，那么你惨了，合同里一般约定贷款不足部分是要现金补足的！

2.在签订居间协议的时候需中介方出示所购房屋的产调单，确认房屋产权清晰无除银行贷款以外的抵押贷款或查封；

3.签定居间协议的时候请把居间上横线空白的地方杠掉；若付意向的居间行为（付意向金让中介和房东谈价格，也称为诚意金）则一定要求复印一份自己留底，否则等房东签字后你发现居间有添加或修改的地方你就傻眼啦但你又没证据说人家改过你的居间协议；

4.定金转付至上家的前提是产权人全体签字且房产证留中介保管；

5.房屋内若有户口，一定一定请确认多少天内迁出（请确定到天数），并且留有户口的押金（根据标的，200万房子建议留10万左右）；查房屋内是否有户口可以拿着产证到房屋所在派出所查询。

6.不管多大的标的，请一定留尾款，尾款的作用是为了防止房子过户以后原业主房屋的水电、煤气、有线、物业费等费用有欠费,包括下面8谈到的罚款的可能性；如200万的标的，毛坯房不低于20000，装修则根据装修程度一般50000–10000

7.签定上海市房地产买卖合同的时候请注意：中介公司先会打一份样本给你们看，待上下家无异议才打正式合同，这里需注意的是正式合同必须上下家各设置一个6位数的密码才可以的（很多中介会自己设置密码而上下家根本不知道，至少某家沪上大型知名房产中介的门店经常是私自替客户设置密码），这样一旦要取消合同或修改合同都需上下家同时输入密码才可以。（你想啊，如果密码不是你设的那么如果..万一…可能在你不知道的情况下合同被取消了…）；

8.交房前水、电、煤气请自我举报要求查是否有偷电偷煤气的行为，因为房屋交付后如果发现有偷电等行为是罚你新业主的，而且基本是每项不低于5000人民币，你可以较真说不是你偷电之类的，但人家电力公司可不管的，不交罚款就直接拉电啦。自我举报的话如果没有偷电偷煤气行为是不收费用的，如果有偷的行为则电的话把所偷的电费补上就可以而不用罚款，煤气则罚款1500个字也就是3000元，但如果是时候查到的话就不是这些人民币了。近年来时有发生新业主被罚的情况，特别是老小区和房子曾经租给过二房东的房子；

9.房东有贷款需要下家首付还款的情况,一般情况下买卖合同都会有明确的约定专款专用(即首付款用于还上家的贷款),但是当然也会发生房东收到首付款后并没有去还贷款而是把钱挪作他用了,等到还款的时候却没钱还了…这样的情况确实有发生.当然你也可以说按合同办事,打官司!但是咱们买房本是件开心的事情,一旦涉及到打官司就比较麻烦了,心情也暴糟糕…那么这里建议房东一旦收了定金就要求他去预约还贷款,然后在还款当天签买卖合同然后直接把首付用于还贷款;或签合同先不付首付而在条款里约定付首付的时间,而这个时间是包含房东可以提前还款的时间内,比如2012年7月30日前支付甲方首付100万用于偿还甲方XX银行XX支行的贷款；若再不放心，就建议您做资金监管，四大行都可以做的，资金监管模式下在你拿到产证钱房东说拿不到房款的，这是完全可以放心的交易，然而因为有千分之6的费用而被大家弃用。

买房有时候是用了两代人的积蓄才购置的一个小小的窝，在你下定决心买房的时候请仔细了解二手房买卖交易过程中可能出现的问题，买的心中有数，买的放心。不要像我的客户朋友那样付了定金后才发现这样和那样的问题及未来得及约定的可能会存在变数的事项，这个时候再协商就比较被动了，特别是在房价有抬头趋势的时候。当然大部分的房东都是诚信的。