超过50%的水系和绿化面积，充满生活气息的产业社区，集超市、银行、菜场、社区食堂、生活体验馆于一体的社区服务综合体，小尺度街坊、体育广场、社区公园、繁花大道、独立步行道……

你可能很难想到，这是在描述一个位于上海市郊的“大型居住区”。今天上午，宝山顾村大型居住社区拓展区基地——“新顾城”正式启动建设，首批农民动迁房开工。

新顾城的建设周期将在十年以上。作为上海新一代大型居住区，新顾城将会新在哪里？

住宅片区配套服务综合体

新顾城638万平方米总建筑面积中，规划住宅面积423万平方米、人口14.2万。高起点规划，是上海大型居住区建设的首要原则。“我们的规划里，参考对象包括了国际上区域开发、城市更新、大型社区建设等城市规划设计领域知名的案例。”负责新顾城开发建设的上海地产北部投资发展有限公司董事长蔡顺明表示。

新顾城整体规划结构为“一核一带两园四片区”。一“核”，新顾城将结合产业社区、区级文化设施和大型绿化及两个地铁车站，统筹地上地下开发，打造一个建筑规模百万平方米级的地区级公共活力空间，成为区域的“市中心”。一“带”，则是沿郊环线和S7高速公路布置的大型绿带。南北各有两个产业园区。新顾城主体面积，突破传统的“兵营式”布局，顺道路自然分割成四个片区，单个片区呈围合式，农民动迁房、市属保障房、商品房融合分布。

规划最大的亮点是，新顾城片区的布局设计与公共服务设施完美融合起来。“城市是慢慢生长起来的。”宝山区规划与土地管理局局长王静说，“这些设施先运营起来，才会更好地吸引居民；而不是等居民来了，再按照人口规模来建设。”在新顾城，每个住宅片区都设有一个复合型社区服务综合体，配备社区菜场、超市、银行，以及O2O生活体验馆、社区食堂等特色业态。

“综合体集社区配套商业和社区文化、社区体育于一体，集约利用土地资源，外围还有大量公共开放空间。”蔡顺明说，“这让社区居民在步行范围内即可进行生活、休闲、交流，形成10分钟社区生活圈，我们希望居民拥有自己的社区归属感。”

先配套后居住，商品房与保障房融合，社区归属感……这些新的理念，已经成为上海各区县建设新一轮“大型居住社区”的共识。新顾城，只是一个开始。

产业社区减少“人口潮汐”

以“高标准”建设郊区的大型居住区，很重要的一条思路，来自于优化郊区新城建设和“大型居住社区”建设中所遇到的问题。

“新城”的过去问题是“人口潮汐”、是“睡城”。“建一座新城，不能只是居住的地方。”王静说。近年来，上海在郊区“建城”时，都强调注重地区产业结构和就业结构的调整，并优化公共设施配套及公共空间布局，实现居住与产业的融合。

这正是新顾城规划时考虑的首要因素之一。新顾城设置了南北两片共100多万平方米建筑面积的“产业区”。南部离轨交车站最近的“黄金地段”，集创业创新、科技研发、商住配套于一体，将引入国际知名产业社区开发运营商，届时还可带动周边制造业升级。“我们把这片产业区叫做产业社区，规划理念集工作、学习、休闲、娱乐于一体，并且作为新顾城首期开发的重要内容，体现了产业为先的原则。”蔡顺明说：“从传统的产业园区到现在的产业社区，一字之别，体现的是功能的提升。”

2013年5月，上海市房地产科学研究院曾在相关报告中指出，“大型居住区”普遍存在着配套基础设施薄弱，导入人口就业难等问题。

如何规避这些问题？2010年起，上海规划了23个大型居住社区，汲取过去的经验教训，与郊区新城建设结合、与商品房土地开发结合。“这一轮大型居住社区注重公共配套、提倡居住与就业平衡、倡导保障房与商品房比例的平衡，同时在空间尺度、开发强度、交通规划上，也有了提升。像已经发展起来的宝山罗店、惠南民乐等基地，获得了来自社会各界的好评。”市住宅中心相关负责人表示。

扣除农民动迁安置房，新顾城剩余的住宅面积里，保障性住房和普通商品房按1:1进行配置；算下来，商品房的比例接近三分之一。这样做的好处对保障房的居民不言而喻。但凭啥吸引商品房地块的开发商和业主？说到底，“新顾城”的设施配套标准高、门类齐、布局优，早已超出了传统观念里的“大型居住社区”，甚至比市区里一般的商品房还要有特色优势。

最大程度挖掘新顾城价值

比起早年的“大型居住社区”们，新顾城可以说是“赶上了好时候”。

比如，随着上海城市范围的外扩，新顾城已经从过去的远郊，成为了现在的近郊。“用现在的眼光看，新顾城的地理位置非常优越，紧贴顾村公园居住区。”王静表示，“这是上海目前靠近中心城区面积比较大的、可供集中规划建设的新一代大型居住社区。”

在确定建设前，新顾城所在的区域，分布着200多家工厂企业和3000多户农民。“宝山区目前最需要的是改变重工业的形象，以提升区域价值。”王静说，“我们实际上是以新的理念去打造一座新的城市。”全方位高标准的居住区之外，新顾城南部产业社区目前规划实施的产业，均为宝山战略性新兴产业。

所以，新顾城是“大型居住社区”，但又不仅仅是“大型居住社区”。可以说，这块难得的亟待换新颜的黄金宝地，是宝山区的“心头肉”。

“心头肉”自有“宝贝”的方式。早期上海的“大居”由政府牵头开发，此后又根据形势实行“大集团对口大基地”。

新顾城采用的是“政府搭台、企业唱戏”的模式。宝山区积极探索大型居住社区建设新机制，联手专注于城市更新平台建设的上海地产集团，以及上海在海外规模最大、实力最强的综合性企业集团上实集团，按一定比例出资，成立合资公司“地产集团北部投资公司”，通过联席会议的方式进行决策。“让专业的人做专业的事。”王静说。

作为国有企业，北投公司所做的实际上是接受区政府委托，实施新顾城的统筹开发，参与优化完善规划、收储整理土地，负责造水造绿、建设道路、配套公共设施等；地块成熟后，再对其中的土地进行招拍挂，吸引商业、办公、住宅等开发商进行“二级开发”和运营。有关智慧社区、停车管理、文化体育、社区商业等新城“软件”建设，也将以开放的姿态，吸引专业化的团队参与。“这将有利于最大程度地挖掘新顾城的价值。”蔡顺明说。